Änderungen im Mietrecht

Das Jahr 2025 bringt für Mieter und Vermieter in Deutschland bedeutende Änderungen im Mietrecht mit sich. Diese Neuerungen zielen darauf ab, Bürokratie abzubauen, den Wohnungsmarkt zu entlasten, den Klimaschutz voranzutreiben und soziale Gerechtigkeit zu fördern. Insbesondere stehen digitale Prozesse, neue Vorgaben zur CO₂-Bepreisung sowie Anpassungen bei der Mietpreisbremse und dem Wohngeld im Fokus. Auch die Einführung der Wohngemeinnützigkeit und die Reform der Grundsteuer zählen zu den zentralen Themen, die sowohl Mieter als auch Vermieter betreffen. Nachfolgend sind die wichtigsten Anpassungen, ihre Hintergründe und die konkreten Auswirkungen auf die Praxis zusammengefasst.

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Ab dem 1. Januar 2025 tritt das BEG IV in Kraft, welches mehrere Erleichterungen im Mietrecht vorsieht:

  • Elektronische Bereitstellung von Betriebskostenbelegen: Vermieter sind künftig berechtigt, Belege zur Betriebskostenabrechnung digital bereitzustellen. Dies bedeutet, dass Mieter die Unterlagen elektronisch einsehen können, ohne vor Ort erscheinen zu müssen.
  • Textform für Gewerbemietverträge: Für Gewerbemietverträge, die länger als ein Jahr laufen, genügt künftig die Textform anstelle der bisherigen Schriftform. Dies erleichtert den Vertragsabschluss und -änderungen, da beispielsweise E-Mails ausreichend sind.
  • Verkürzte Aufbewahrungsfristen: Die umsatzsteuerliche Aufbewahrungsfrist für Rechnungskopien, Kontoauszüge sowie Lohn- und Gehaltslisten wird von zehn auf acht Jahre reduziert.

Die Mietpreisbremse, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt, wird voraussichtlich bis Ende 2025 verlängert und verschärft:

  • Rückerstattung ohne vorherige Rüge: Mieter können zu viel gezahlte Miete bis zu 30 Monate ab Vertragsbeginn vom Vermieter zurückfordern, ohne zuvor eine Rüge erteilen zu müssen.

Um Haushalte mit geringem Einkommen zu entlasten, wird das Wohngeld ab dem 1. Januar 2025 angepasst:

  • Durchschnittliche Erhöhung: Empfänger erhalten im Schnitt 30 Euro mehr pro Monat, um steigende Mieten und Lebenshaltungskosten auszugleichen.

Nach 35 Jahren wird die Wohngemeinnützigkeit wieder eingeführt, um den sozialen Wohnungsbau zu fördern:

  • Steuerbefreiungen: Gemeinnützige Wohnungsunternehmen erhalten Steuervergünstigungen, wenn sie bezahlbaren Wohnraum schaffen. Voraussetzung ist, dass die Mietpreise unter dem Marktüblichen liegen und die Einkünfte der Mieter bestimmte Grenzen nicht überschreiten.

Zur Förderung des Klimaschutzes wird die CO₂-Bepreisung angepasst:

  • Erhöhung des CO₂-Preises: Der Preis steigt von 45 Euro (2024) auf 55 Euro pro Tonne CO₂ im Jahr 2025, was zu höheren Heizkosten führt.
  • Kostenverteilung: Die Mehrkosten werden zwischen Mieter und Vermieter entsprechend dem Sanierungsstand der Immobilie aufgeteilt. Bei Gewerberäumen gilt eine einheitliche 50:50-Regelung, unabhängig von der Energieeffizienz des Gebäudes.

Ab 2025 gelten strengere Anforderungen für Neubauten:

  • Effizienzhaus-40-Standard: Neubauten müssen den Standard Effizienzhaus 40 erfüllen, was mit höheren Baukosten, aber auch mit staatlichen Förderungen und geringeren Betriebskosten verbunden ist.
  • Gebäudetyp E: Mit dem „Gebäudetyp E“ können Bauherren ab 2025 rechtssicher von Baustandards abweichen, um schneller und kostengünstiger zu bauen.

Die Reform der Grundsteuer tritt am 1. Januar 2025 in Kraft:

  • Neue Berechnungsgrundlage: Die Grundsteuer wird neu berechnet, was zu höheren Belastungen für Eigentümer und Mieter führen kann, da die Steuer oft über die Nebenkosten umgelegt wird.

Fazit

Die Mietrechtsänderungen 2025 bringen sowohl Entlastungen als auch neue finanzielle Herausforderungen für Mieter und Vermieter mit sich.

Es ist wichtig, sich frühzeitig über die Neuerungen zu informieren und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen, um den Übergang reibungslos zu gestalten.

1. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

  • §§ 556d–556g: Regelungen zur Mietpreisbremse, einschließlich Rückerstattung überhöhter Mieten.
  • § 535: Pflichten des Vermieters, insbesondere zu Instandhaltungen.
  • § 556: Betriebskostenumlage.

2. Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

  • § 23: Beschlussfassung durch Eigentümerversammlung.
  • § 27: Aufgaben des Verwalters.
  • § 44: Bestellung eines Notverwalters durch das Gericht.

3. Betriebskostenverordnung (BetrKV)

  • § 2: Definition umlagefähiger Betriebskosten.
  • § 4: Anpassung der Betriebskostenabrechnung (Digitalisierung der Belege).

4. Gebäudeenergiegesetz (GEG)

  • § 10: Anforderungen an den Neubau (Effizienzhaus-40-Standard).
  • § 48: Energieausweispflichten.
  • § 50: Regelungen zur energetischen Sanierung.

5. CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO₂KG)

  • § 3: Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter.
  • § 4: Berechnung anhand des energetischen Zustands des Gebäudes.

6. Wohngeldgesetz (WoGG)

  • § 1: Anspruch auf Wohngeld.
  • § 19: Anpassung der Wohngeldhöhe.

7. Grundsteuergesetz (GrStG)

  • § 5: Neuregelung der Bemessungsgrundlage ab 2025.
  • § 6: Umlage der Grundsteuer auf Mieter.

8. Viertes Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV)

  • § 126 BGB: Änderung der Textform für Gewerbemietverträge.
  • § 14 UStG: Verkürzung der umsatzsteuerlichen Aufbewahrungsfristen.

9. Baurecht (BauGB und BauO)

  • § 248a BauGB: Einführung des Gebäudetyps E.
  • § 9 BauGB: Festsetzung von Energiestandards in Bebauungsplänen.

10. Einkommensteuergesetz (EStG)

  • § 7: Abschreibungen für energetische Sanierungen.
  • § 10f: Steuerliche Förderung der Wohngemeinnützigkeit.