Tod des Hausverwalters: Rechtsfolgen, Risiken und Handlungsoptionen für die WEG

Der Tod eines Hausverwalters ist eine unerwartete und schwierige Situation, die für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) viele Fragen und Unsicherheiten aufwirft. Neben den emotionalen Aspekten entstehen rechtliche und organisatorische Herausforderungen, die schnell und professionell gelöst werden müssen. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Rechtsfolgen der Tod eines Hausverwalters hat, wann akuter Handlungsbedarf besteht und welche Maßnahmen die WEG-Eigentümer ergreifen sollten.

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Rechtsfolgen des Todes eines Hausverwalters

Der Tod des Verwalters führt zur sofortigen Beendigung des Hausverwaltervertrags. Dieser ist persönlich auf die Person des Verwalters bezogen und endet daher mit seinem Tod. Damit verliert die Hausverwaltung ihre Entscheidungsbefugnis, und die WEG steht ohne eine offizielle Vertretung da.

Falls der Hausverwalter eine Einzelperson war und keinen Nachfolger in der Firma eingesetzt hat, können die Erben die Verwaltung vorübergehend übernehmen aber sie müssen nicht. Allerdings sind sie nicht automatisch zur Verwaltung befugt, sondern nur zur Abwicklung bestehender Verträge. Die Eigentümergemeinschaft muss zeitnah entscheiden, wie die Verwaltung zukünftig geregelt wird.

Zahlungen: Daueraufträge und andere finanzielle Verpflichtungen (z. B. Handwerkerrechnungen) können vorerst weiterlaufen, allerdings ohne aktive Überwachung.

Verwaltungskonten: Die Verfügungsgewalt über die Konten der WEG liegt zunächst brach, bis eine neue Verwaltung eingesetzt wird.

Fristen: Fristen für Abrechnungen oder Eigentümerversammlungen könnten gefährdet sein.


Risiken für die WEG nach dem Tod des Verwalters

Der plötzliche Wegfall der Hausverwaltung birgt erhebliche Risiken für die WEG:

  • Fehlende Organisation: Ohne Verwalter fehlen zentrale Ansprechpartner für Mieter, Dienstleister und Eigentümer.
  • Gefahr von Zahlungsrückständen: Offene Rechnungen oder ausstehende Zahlungen könnten Verzugszinsen verursachen.
  • Verlust von Unterlagen: Wenn keine geordnete Übergabe erfolgt, können wichtige Dokumente wie Abrechnungen, Verträge oder Kontounterlagen verloren gehen.
  • Haftungsrisiken: Ohne Verwalter kann die WEG ihrer Verkehrssicherungspflicht (z. B. Schneeräumung) nicht nachkommen, was Haftungsansprüche nach sich ziehen kann.

Wann besteht akuter Handlungsbedarf?

  1. Zahlungsunfähigkeit:
    Wenn der Verwalter alleiniger Kontoinhaber ist, kann die WEG keine Zahlungen leisten. Hier ist eine schnelle Lösung erforderlich, um Rückstände zu vermeiden.
  2. Verkehrssicherungspflichten:
    Besteht Gefahr durch nicht erfüllte Pflichten (z. B. Schneeräumung oder defekte Beleuchtung), muss die WEG sofort handeln, um Schaden von Dritten abzuwenden.
  3. Fristgebundene Aufgaben:
    Stehen wichtige Termine an, wie Abrechnungen oder Eigentümerversammlungen, ist eine rasche Klärung notwendig, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.

Handlungsoptionen der WEG

Der erste Schritt ist die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, um das weitere Vorgehen zu besprechen. Die Tagesordnung könnte wie folgt aussehen:

  • Diskussion über die langfristige Neuvergabe der Verwaltung
  • Bericht über die aktuelle Situation
  • Bestellung eines Interimsverwalters

Falls keine sofortige Nachfolgelösung vorhanden ist, kann die WEG einen Notverwalter bestellen. Dieser übernimmt vorübergehend die dringendsten Aufgaben, wie:

  • Koordination von Handwerkern
  • Verwaltung der Konten
  • Begleichung offener Rechnungen

Die Eigentümergemeinschaft sollte zeitnah eine neue Hausverwaltung beauftragen. Dabei sind folgende Schritte wichtig:

  • Ausschreibung und Vergleich von Angeboten potenzieller Hausverwaltungen
  • Prüfung der Referenzen und Vertragsbedingungen
  • Abstimmung und Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung

Die Eigentümer sollten schnellstmöglich sicherstellen, dass alle Verwaltungsunterlagen und Zugangsdaten zu den WEG-Konten vollständig vorliegen. Falls erforderlich, können die Erben oder der Nachlassverwalter hierzu verpflichtet werden.


Welche Absprachen sind mit den WEG-Eigentümern notwendig?

Die Zusammenarbeit der Eigentümer ist entscheidend, um die Situation zu lösen. Folgende Punkte sollten gemeinsam geklärt werden:

  • Wer organisiert die Einberufung der Eigentümerversammlung?
  • Welche Kriterien sind bei der Auswahl einer neuen Verwaltung wichtig?
  • Welche dringenden Maßnahmen müssen sofort beschlossen werden?
  • Wie wird die Übergabe der Unterlagen sichergestellt?

Rechtliche Hinweise für die Eigentümergemeinschaft

  1. Mehrheitsbeschlüsse:
    Entscheidungen zur Neuvergabe der Verwaltung oder zu dringenden Maßnahmen müssen gemäß § 23 WEG mit der erforderlichen Mehrheit getroffen werden.
  2. Notverwalterbestellung:
    Falls keine Einigung erzielt wird, kann ein Gericht auf Antrag eines Eigentümers einen Notverwalter bestellen (§ 44 WEG).
  3. Erbfall und Nachlassverwaltung:
    Die WEG hat Anspruch auf Herausgabe aller Unterlagen und Kontozugänge vom Nachlassverwalter oder den Erben.

Fazit: Strukturierte Maßnahmen sichern die Verwaltung der WEG

Der Tod eines Hausverwalters ist eine Herausforderung, die schnelles und strukturiertes Handeln erfordert. Mit einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, der Bestellung eines Notverwalters und der rechtzeitigen Neuvergabe der Verwaltung kann die WEG diese schwierige Situation meistern.

Wichtig ist, dass die Eigentümer gemeinsam agieren und alle rechtlichen sowie organisatorischen Maßnahmen ergreifen, um den Betrieb der Immobilie sicherzustellen. Eine transparente Kommunikation und klare Verantwortlichkeiten helfen, Risiken zu minimieren und die Verwaltung zukunftssicher zu gestalten.

Tipp: Überlegen Sie bereits im Vorfeld, wie Ihre WEG auf solche unvorhergesehenen Ereignisse reagieren könnte, und sorgen Sie für klare Regelungen im Verwaltervertrag.