Fristlose Kündigung des Mieters: Kann ich einem Mieter wegen einer Straftat fristlos kündigen?
Als Vermieter stehen Sie vor einer schwierigen Situation, wenn ein Mieter eine Straftat begeht. Unter bestimmten Voraussetzungen kann dies jedoch ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sein. Dieser Artikel erklärt, wann und wie eine solche Kündigung möglich ist.

Gemäß § 543 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Eine Straftat des Mieters kann ein solcher Grund sein, wenn sie:
- Gegen den Vermieter gerichtet ist (z. B. Bedrohung, Beleidigung, Körperverletzung).
- Andere Mieter oder das Mietobjekt betrifft (z. B. Ruhestörungen, Sachbeschädigungen).
- Von der Wohnung ausgehend erfolgt (z. B. Drogenhandel oder andere illegale Aktivitäten).
- Bedrohung oder Körperverletzung: Wenn ein Mieter Gewalt gegen den Vermieter oder Nachbarn ausübt, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.
- Drogenhandel: Die Nutzung der Wohnung für den Handel oder die Herstellung von Drogen stellt einen schweren Verstoß gegen den Mietvertrag dar.
- Sachbeschädigung: Vorsätzlich verursachte Schäden am Eigentum des Vermieters können eine fristlose Kündigung begründen.
- Schwere Ruhestörungen: Insbesondere, wenn diese mit illegalen Handlungen wie Feuerwerksmissbrauch (z. B. an Silvester) verbunden sind und andere Mieter oder das Gebäude gefährden.
- Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses:
- Die Schwere der Straftat muss so gravierend sein, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.
- Beweise:
- Die Straftat muss bewiesen werden können, beispielsweise durch Zeugenaussagen, polizeiliche Ermittlungen oder Gerichtsurteile.
- Keine Abmahnung erforderlich:
- Bei schwerwiegenden Straftaten ist keine vorherige Abmahnung erforderlich.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund klar benennen. Beispielsweise:
„Hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die Wohnung [Adresse] aufgrund des Vorfalls am [Datum], bei dem Sie [Straftat benennen, z. B. Bedrohung oder Sachbeschädigung] begangen haben. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses ist mir unzumutbar. Die Kündigung erfolgt gemäß § 543 BGB fristlos.“
Ein häufiges Problem tritt an Silvester auf, wenn Mieter durch unsachgemäßen Umgang mit Feuerwerk erhebliche Gefahren verursachen. Beispielsweise:
- Vorsätzliche Beschädigung: Feuerwerksraketen, die absichtlich auf Nachbarhäuser oder Fahrzeuge gerichtet werden.
- Gefährdung anderer Mieter: Illegale Feuerwerkskörper, die zu Verletzungen oder Bränden führen.
In solchen Fällen kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, insbesondere wenn der Vorfall dokumentiert und polizeilich gemeldet wurde.
Eine solide Dokumentation ist entscheidend, um eine fristlose Kündigung rechtlich abzusichern. Folgende Punkte sollten dabei beachtet werden:
- Protokollierung von Vorfällen: Notieren Sie Datum, Uhrzeit und eine detaillierte Beschreibung des Fehlverhaltens.
- Zeugenberichte: Aussagen von Nachbarn oder anderen Mietern können als Beweise dienen.
- Foto- und Videoaufnahmen: Falls möglich, fertigen Sie visuelle Beweise an, beispielsweise bei Sachbeschädigungen.
- Polizeiberichte: Melden Sie schwerwiegende Vorfälle umgehend der Polizei und bewahren Sie die Berichte auf.
- Schriftliche Beschwerden: Sammeln Sie Beschwerden anderer Mieter, die das Fehlverhalten bestätigen.
Eine fristlose Kündigung kann vom Mieter angefochten werden. Deshalb ist es wichtig, dass alle formalen und rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Vermieter sollten sich vorab juristisch beraten lassen, um Risiken zu minimieren.
Eine Straftat des Mieters kann unter bestimmten Voraussetzungen eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Entscheidend sind die Schwere der Straftat, deren Auswirkungen und die Beweislage. Vermieter sollten die rechtlichen Vorgaben sorgfältig beachten und bei Unsicherheiten professionellen Rat einholen, um eine rechtssichere Kündigung auszusprechen. Dies ist keine Rechtsberatung.