Zwangsräumung: Was tun, wenn der Mieter verschwunden ist, Mietrückstände bestehen oder Eigenbedarf vorliegt?

Die Zwangsräumung einer Wohnung ist der letzte Schritt für Vermieter, wenn ein Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Ob der Mieter verschwunden ist, erhebliche Mietrückstände bestehen oder Eigenbedarf geltend gemacht wird, es gelten klare rechtliche Vorgaben. Dieser Artikel erklärt, wie Vermieter vorgehen können und welche Schritte zwingend erforderlich sind.

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Eine Zwangsräumung setzt immer eine gültige gerichtliche Entscheidung voraus. Die rechtlichen Voraussetzungen sind in der Zivilprozessordnung (ZPO) geregelt:


  1. Räumungstitel: Ein gerichtlicher Titel, beispielsweise ein Urteil oder ein Vollstreckungsbescheid, ist erforderlich, um die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen.
  2. Kündigung des Mietverhältnisses: Voraussetzung ist eine rechtswirksame ordentliche oder außerordentliche Kündigung des Mietvertrags.

Wenn der Mieter verschwunden ist und die Wohnung verlassen wurde, stehen Vermieter vor besonderen Herausforderungen:

  1. Nachlassgericht einschalten: Falls der Mieter verstorben ist, muss das Nachlassgericht informiert werden.
  2. Nachweise sammeln: Stellen Sie sicher, dass der Mieter tatsächlich ausgezogen ist. Hinweise können unbezahlte Mieten, leere Räume oder fehlende persönliche Gegenstände sein.
  3. Abwesenheit des Mieters: Auch wenn der Mieter verschwunden ist, darf die Wohnung nicht eigenmächtig betreten oder geräumt werden. Hier ist ein gerichtliches Verfahren erforderlich.

Bestehen erhebliche Mietrückstände, können Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen:

  1. Räumungsklage: Verweigert der Mieter den Auszug, ist eine Räumungsklage erforderlich.
  2. Höhe der Rückstände: Gemäß § 543 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten oder mehr im Verzug ist.
  3. Fristsetzung und Mahnung: Vor der Kündigung ist es ratsam, den Mieter schriftlich zur Zahlung aufzufordern.
  4. Kündigungserklärung: Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Gründe klar benennen.

Wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt, kann Eigenbedarf geltend gemacht werden:

  1. Härtefallregelung: Mieter können Widerspruch einlegen, wenn die Kündigung für sie eine unzumutbare Härte bedeutet.
  2. Kündigungsfrist: Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt zwischen drei und neun Monaten.
  3. Begründung: Der Eigenbedarf muss nachvollziehbar und schriftlich dargelegt werden.
  1. Räumungstitel erwirken: Nach einer Kündigung und einem gerichtlichen Verfahren erteilt das Gericht einen Räumungstitel.
  2. Beauftragung eines Gerichtsvollziehers: Der Gerichtsvollzieher setzt den Räumungstitel um und organisiert die Wohnungsräumung.
  3. Sicherstellung der Habseligkeiten: Zurückgelassene Gegenstände des Mieters müssen sicher gelagert werden. Dies ist Teil der sogenannten Berliner Räumung.
  4. Kosten: Die Kosten der Zwangsräumung (Gerichtskosten, Gerichtsvollzieher, Transport) können beim Mieter eingefordert werden, sofern dieser zahlungsfähig ist.
  • Eigenmächtige Räumung: Ohne gerichtlichen Titel ist eine Räumung illegal und kann Schadensersatzforderungen nach sich ziehen.
  • Fehlerhafte Kündigung: Eine unwirksame Kündigung kann das gesamte Verfahren verzögern.
  • Härtefallregelung: Bei Eigenbedarf können Mieter durch Widerspruch das Verfahren erheblich in die Länge ziehen.

Die Zwangsräumung ist ein komplexer rechtlicher Prozess, der klare Voraussetzungen und eine gerichtliche Entscheidung erfordert. Ob bei verschwundenen Mietern, hohen Mietrückständen oder Eigenbedarf, Vermieter sollten stets rechtskonform handeln und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen, um Fehler und unnötige Verzögerungen zu vermeiden. Dies ist keine Rechtsberatunfg.

  • § 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung
  • § 546 BGB: Rückgabe der Mietsache
  • § 985 BGB: Herausgabeanspruch des Eigentümer
  • § 765a ZPO: Vollstreckungsschutz
  • § 885 ZPO: Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher
  • Berliner Modell: Lagerungspflichten des Vermieters bei einer Räumung